【戈文问专栏】绚烂之至归平常，常州楼市步入周期性平稳季

年年岁岁花相似，岁岁年年市不同。

2017年解禁土拍以前，常州楼市基本遵循着全国楼市三年一周期的发展规律。但2017年之后，在外部调控政策密集，同时叠加常州一手住房市场整体已经进入改善时代的背景下，常州楼市过去两年，楼市周期已经缩短至一年一周期，基本遵循着每年3-6月是旺季、3季度市场开始走弱，4季度-次年2月是相对淡季的态势。2019年与此前两年相比，同样的高价地频出、房价上涨，但整体市场表现和走向又略有不同。

下面，我们将从政策环境、土地市场、新房市场三个方面对2019年前三季度的常州房地产市场进行解读，并对四季度楼市发展走势进行研判。

NO.1 | 政策环境

整体宽松延续，利率上浮比例抬升

购房成本提高

2019年前三季度的常州楼市依旧维持了此前较为宽松的政策环境。除了维持一贯的产证两年限售、弹性限价等相对软性的调控政策，常州还在一季度推出“放宽落户新政”，这个政策让常州落户门槛进一步降低；二季度则推出公积金新政，其中明确异地缴存的公积金在常州买房也可以进行公积金贷款。

从近几月的成效来看，常州降低落户门槛、取消落户购房面积的限制、异地缴存本地买房也能公积金贷款等举措一定程度上促进了常州房地产市场需求量的提升。

从金融环境来看，今年常州各大银行贷款利率上浮比例经历了年初下调、二季度末又上调的变化过程。到三季度，各大银行贷款利率已基本恢复为去年同期的首套房贷利率上浮10%-15%左右、二套房贷利率上浮15%-20%。从购房成本来看，上半年低于下半年。

但对比沪宁线其他主要城市来看，常州的政策环境依旧相对宽松、房贷利率也偏低，也让房企拿地开发、购房者买房的成本相对更低。

NO.2 | 土地市场

从高热归于平静

前三季度完成全年供地计划

相较于2017年重启土拍的“懵懵懂懂”、2018年土拍由火爆到冷淡的曲折发展线，2019年是常州土拍的“大年”。上半年常州土地市场尤其维持了一贯高热的状态，“逢土拍必热抢、逢优质必地王”，三季度虽不及上半年，但与供地质量也有一定关系，但成交仍可言差强人意。

据克而瑞统计，2019年前三季度常州市区共计成交了36宗经营性涉宅用地，仅1宗流拍。无论是地块成交成功率、溢价率、地价水平、竞拍轮数、房企参与度均创造了重启土拍以来的新高。

从土拍时间来看，2019年常州市区土拍从3月启动，主要集中在二季度的4、5月，尤其是5月18宗地块的火爆竞拍，也让常州房市炽热异常，当月市区商品住宅成交量创近两年新高！

从土地供应区域来看，2019年常州市区除了凤凰新城、武高新、新龙、青龙、钟楼开发区等热门板块，怀德、恐龙园、郑陆-芙蓉、前黄-礼嘉、奔牛-罗溪等多年不供地板块也在今年迎来土拍。商品房市场持续从中心向城市外围延伸，给房企布局更多的选择机会，也满足了当地居民的购房需求。

从成交情况来看，除了一宗流拍，其余全部成交，为近三年土拍情况最佳。无论是公众认知高的城区板块，还是房企相对陌生的乡镇板块，绝大多数地块均得到了多家房企的青睐，地价、溢价率都提高明显，无论是区域还是单价抑或总价“地王”纷纷被刷新，土地市场一派“欣欣向荣”之势。

从拿地房企情况来看，无论是深耕型房企还是外来房企均在今年积极开拓常州市场，诸如大发、蓝光、三盛等外来房企终于首次在常独自摘地打开市场，而保利、金地等房企也在主城再次拿地，重新角逐常州市区楼市。

NO.3 | 新房市场

成交量稳，房价则继续结构性上涨，创新高 

如地市一般，2019年的常州房市也经历了从复苏到“高歌猛进”。

正如前文所述，2019年的常州市区新房市场以农历新年为分水岭，3月小阳春起逐步复苏走出低谷，至5、6月达到峰值，三季度略有下滑，但仍维持在山腰，成交量依旧可观。

据克而瑞数据统计，2019年前三季度，常州市区商品住宅新增供应面积为363.7万方，同比减少11.5%；成交面积为394万方，同比微增0.7%。整体成交量相较去年同期基本持平。

从各季度商品住宅供求关系来看，很明显地可以看到一季度供求逐步复苏楼市回暖，在二季度迎来全面爆发。这既有二季度各银行房贷利率上浮比例下降、落户、公积金贷款等放松政策的刺激作用，也有土地市场火爆、众楼盘营销动作频繁活跃大批量推新的内部助力，直接带动了二季度尤其是5、6月份新房市场成交量的增长。此两月每个月份的成交量均在63万方以上，单月接近今年一季度的成交量，市场热度可见一斑。

7月份，随着土拍进入尾声，土地市场的助推作用逐步消退，以及二季度购房需求的提前透支、高价地陆续入市房价再攀新高市场需要更长的消化过程，三季度起尽管市场供应量增加，成交量却减少，但也基本维持在一个较高的热度。尤其是9月份，在7、8月份成交持续走低后，9月成交量却环比激增41%，再度超越50万㎡，与去年同期的持续走冷到“萧索”有着本质区别。

与量的起伏不定不同，2019年常州市区房价持续走高。

据克而瑞数据显示，在2月农历新年时房价探底后即稳步上行，在二季度成交量创下年度最高时，房价基本保持在15500元/㎡左右的水平，三季度房价突破16000元/㎡，并在9月达到16800元/㎡的历史高峰。

随着低地价楼盘陆续售罄，更多高地价楼盘入市，精装盘比例也在提高，常州房价将维持偶有波动、持续上涨走势。

NO.4 | 四季度展望

房地产步入平稳期

房价结构性上涨，市场分化加剧

走过了2018年盛夏常州楼市的爆火，趟过了当年心有余悸的冷秋和寒冬，2019年的冬天，常州楼市是否会历史重演、再历寒冬？这恐怕是很多购房者和业主人士最关注的话题。

鉴往知来，从历年楼市发展走势来看，一季度是时令上的复苏季，也是楼市的转暖季，二季度随气温攀升市场温度也达到最高，至三季度逐步回归理性平和，那么，今年的四季度呢？

从四季度目前的开局来看，今年的常州房地产市场将比去年更有生机，看点也颇多。

一方面，从土地市场来看，2019年土地供应计划已经完成，四季度市区仅有两宗三季度挂牌新兴板块或乡镇地块将成交，土拍热度虽难复上半年，但预期都将溢价成交。

另一方面，从住宅市场来看，四季度新增供应楼盘数量将陆续增加，老盘集中加推年底冲刺业绩，新盘应市首开，尤其是10余个高地价楼盘的密集入市将推动常州房价再度结构性上涨，也将推动常州楼市进入产品时代。

经过近一年的市场“教化”，改善时代下常州购房者对房价的敏感度有所下降，更好的产品、更优质的服务、更强势的品牌更能打动购房者，市场分化已经形成，接下来将进一步加剧。9月我们看到豪宅如新城璞樾春秋，尽管均价接近3万元/㎡，依然不缺市场热度和购买力支撑，而地段、产品不过硬的楼盘则可能在这场市场洗礼中成交艰难。

最后，对于购房者而言，年底历来是购房好时机。房企为了冲刺业绩一般会在年底加大优惠力度，推出各类优惠政策，有置业计划的购房者不妨抓住这波好时机。而相对宽松的政策大环境，也将让四季度常州房地产市场成交量能够“波澜不惊”，从而完成2019年的楼市收官。

本文代表戈文问个人观点，供参考

推荐阅读

尊重版权 请勿抄袭

未经授权禁止随意转载

引用数据和观点请注明来源

转载请按照以下格式：

转自：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

长按扫码带你加入

克而瑞常州楼市交流群